【案情】

2014年10月1日，劉江與韓濤簽訂了一份為期3年的房屋租賃合同，由韓濤承租。11月初，劉江對韓濤說(shuō)，因急需用錢(qián)決定把該房賣(mài)掉，韓濤表示愿意買(mǎi)下，雙方簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，約定房屋價(jià)格為18萬(wàn)元，在年底前交清房款等內容。其后不久，韓濤將18萬(wàn)元交給劉江，但雙方未辦理房屋過(guò)戶(hù)手續。2015年2月，由于該市將房屋所在地段劃為開(kāi)發(fā)區，致使該房?jì)r(jià)格上漲至約31萬(wàn)元，劉江遂要求韓濤再付13萬(wàn)元，韓濤不同意。劉江認為尚未辦理房屋過(guò)戶(hù)手續，雙方買(mǎi)賣(mài)行為未成立，即使成立也無(wú)效，遂訴至法院，要求韓濤將房屋退回。

【分歧】

買(mǎi)賣(mài)房屋未過(guò)戶(hù)合同是否有效？

一種意見(jiàn)認為，當事人進(jìn)行房地產(chǎn)轉讓?zhuān)瑧斠勒辗康禺a(chǎn)管理法的規定辦理權屬登記，但該法并沒(méi)有規定辦理權屬登記是買(mǎi)賣(mài)房屋合同本身的生效要件，此種情況下依合同法的規定，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，故雙方所簽合同合法有效。

另一種意見(jiàn)認為，房屋未辦過(guò)戶(hù)，應無(wú)效.

【評析】

筆者同意第一種意見(jiàn),理由為：

劉江與韓濤經(jīng)過(guò)要約、承諾后，對房屋買(mǎi)賣(mài)的主要條款如房?jì)r(jià)、交款時(shí)間等達成了合意，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同即告成立。合同成立后，一般來(lái)說(shuō)合同自成立時(shí)生效，但《合同法》第四十四條第二款規定：“法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定”，對房屋買(mǎi)賣(mài)而言，《城市房地產(chǎn)管理法》僅有第三十五條作了如下規定：“房地產(chǎn)轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記”。從中可知，該法并沒(méi)有規定辦理權屬登記是房屋買(mǎi)賣(mài)合同本身的生效要件?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用＜合同法＞若干問(wèn)題的解釋》（一）第9條進(jìn)一步規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移?！币虼?，本案的買(mǎi)賣(mài)房屋合同自成立時(shí)起，已經(jīng)生效，雖未辦過(guò)戶(hù)登記手續，但該合同對雙方均具有約束力，所以劉江的訴訟請求得不到支持。